Der Weg zur eigenen Immobilie ist oft eng mit einer Baufinanzierung verbunden. Dabei stellt sich die Frage: Wie bekommst du den besten Zins? Um diese Frage zu beantworten, ist es wichtig zu verstehen, wie eine Bank das Risiko einer Finanzierung bewertet und wie du dieses Risiko senken kannst, um bessere Konditionen zu erhalten.
1. Der Verkehrswert, Beleihungswert und Marktpreis
Eine Bank unterscheidet bei der Bewertung einer Immobilie zwischen dem Verkehrswert, Beleihungswert und dem Marktpreis. Der Verkehrswert, in unserem Beispiel 500.000 Euro, wird auf etwa 450.000 Euro geschätzt. Der Beleihungswert, den die Bank als Sicherheit sieht, liegt hier bei 400.000 Euro. Um den besten Zins zu bekommen, musst du das Risiko der Bank reduzieren, indem du möglichst viel Eigenkapital einbringst.
Tipp: Den besten Zins erhältst du in der Regel, wenn du 60 % oder weniger des Beleihungswerts finanzierst. Bei einer Beleihung von 80 % oder mehr steigt der Zinssatz.
2. Eigenkapital und Zusatzsicherheiten
Um die Beleihungsgrenzen zu senken und bessere Zinsen zu erhalten, kannst du Zusatzsicherheiten einbringen. Ein häufig genutzter Weg ist das Eintragen einer Grundschuld auf einem anderen Objekt, z. B. dem Haus der Eltern. So senkst du das Risiko für die Bank und erhältst bessere Konditionen.
Tipp: Je mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten du einbringst, desto geringer das Risiko für die Bank und desto niedriger dein Zinssatz.
3. Die richtige Tilgung wählen
Die Höhe deiner Tilgung beeinflusst ebenfalls den Zins. Eine niedrigere Tilgung verlängert die Laufzeit des Kredits, während eine höhere Tilgung das Risiko für die Bank verringert. Wählst du zum Beispiel eine Tilgung von 3 %, ist der Kredit in etwa 27 Jahren abbezahlt.
Tipp: Eine höhere Tilgung reduziert das Risiko für die Bank und kann dir so zu besseren Zinsen verhelfen.
4. Blanco-Anteil und Zinsbindung
Ein weiterer Faktor, der den Zins beeinflusst, ist der sogenannte Blanco-Anteil. Dieser entsteht, wenn der Beleihungswert der Immobilie geringer ist als der Kreditbetrag. Je höher der Blanco-Anteil, desto höher ist das Risiko der Bank, was sich in einem höheren Zinssatz niederschlägt.
Auch die Wahl der Zinsbindung ist entscheidend: Sicherst du dir für 10, 15 oder gar 20 Jahre den aktuellen Zins? Eine lange Zinsbindung bedeutet zwar Planungssicherheit, führt aber auch oft zu einem etwas höheren Zins.
Tipp: Wähle die Zinsbindung in Absprache mit deinem Finanzierungsberater – je nach persönlicher Situation und Marktlage.
5. Sondertilgungsoptionen nutzen
Die meisten Banken bieten heute die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, ohne dass dies den Zins beeinflusst. Das heißt, du kannst zusätzlich zu den regulären Raten einen Teil der Restschuld tilgen und so die Laufzeit deines Kredits verkürzen.
Tipp: Auch wenn viele Kunden Sondertilgungen planen, setzen nur wenige sie tatsächlich um. Achte darauf, dass die Option besteht, auch wenn du sie vielleicht nicht regelmäßig nutzt.
6. Bereitstellungszinsen im Blick behalten
Ein oft unterschätzter Faktor bei Baufinanzierungen sind die Bereitstellungszinsen. Diese fallen an, wenn zwischen der Unterschrift des Darlehensvertrags und der Auszahlung des Kredits mehrere Monate vergehen. Bei Neubauten oder wenn Verkäufer noch länger in der Immobilie wohnen bleiben, solltest du auf eine passende Bereitstellungszeit achten.
Tipp: In der Regel sind 3 bis 6 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit üblich. Planst du einen längeren Zeitraum, kann ein Zinsaufschlag entstehen.
7. KfW-Förderprogramme einbinden
Die KfW-Förderprogramme bieten dir attraktive Möglichkeiten, Zinsvergünstigungen und Tilgungszuschüsse zu erhalten – insbesondere, wenn du auf energieeffizientes Bauen setzt. Programme wie das Baukindergeld oder Zuschüsse für energetische Sanierungen können ebenfalls helfen, die Finanzierung zu optimieren.
Tipp: Hole dir einen qualifizierten Energieberater ins Boot, um die besten KfW-Fördermöglichkeiten für dein Bauprojekt zu finden.
8. Hausaufgaben: Gut vorbereitet in die Finanzierung
Zu guter Letzt: Deine Bonität und die Qualität deiner Unterlagen sind entscheidend, um den besten Zins zu bekommen. Bereite alle erforderlichen Dokumente gründlich vor, von Gehaltsnachweisen bis zu Kontoauszügen. Je vollständiger und ordentlicher deine Unterlagen sind, desto reibungsloser verläuft der Prozess – und das zahlt sich oft in Form eines besseren Zinssatzes aus.
Tipp: Unabhängige Berater arbeiten mit Finanzierungsplattformen und können dir innerhalb kurzer Zeit Angebote von Dutzenden Banken präsentieren. So sparst du dir viel Zeit und erhältst eine größere Auswahl an Konditionen.
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