Der Traum von einer Immobilie mit großem Grundstück ist oft schwer zu realisieren – vor allem, wenn das Budget begrenzt ist. Eine mögliche Alternative könnte das Erbbaurecht sein. Doch was genau ist das, und welche Vor- und Nachteile bietet es? In diesem Beitrag klären wir, wann sich das Erbbaurecht lohnen kann und worauf du achten solltest.
Was ist Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht ermöglicht es dir, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, ohne das Grundstück direkt zu erwerben. Stattdessen pachtet man das Grundstück über einen langen Zeitraum (oft 99 Jahre) und zahlt dafür eine jährliche Erbpacht. Das Modell wurde ursprünglich 1919 eingeführt, um jungen Familien den Weg in die eigenen vier Wände zu erleichtern, ohne das finanzielle Risiko eines Grundstückskaufs einzugehen.
Wann ist das Erbbaurecht sinnvoll?
Das Erbbaurecht bietet sich besonders dann an, wenn du hohe Ansprüche an dein Zuhause hast, aber keine riesigen Summen investieren möchtest. Ein typisches Beispiel: Die Grundstückspreise in Ballungsgebieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen. In Regionen wie Bergisch Gladbach kostet der Quadratmeter oft 350 bis 400 Euro, sodass ein 1.000 m² großes Grundstück schnell 350.000 bis 400.000 Euro kostet – zusätzlich zum Haus.
Vorteil: Beim Erbbaurecht entfällt der teure Grundstückskauf. Du zahlst lediglich eine jährliche Erbpacht und kannst dein Kapital in das Haus investieren. In unserem Beispiel sparte eine Kundin durch das Erbbaurecht rund 260.000 Euro beim Gesamtpreis der Immobilie.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Es gibt zwei Haupttypen von Erbbaurechtsgebern: die Kirche und private Eigentümer. Besonders häufig kommt es vor, dass die Kirche Erbbaurechtsverträge über große Grundstücke abschließt. Diese Verträge sind langfristig und rechtlich abgesichert. Im Grundbuch wird dein Recht auf das Grundstück eingetragen, sodass du sicher bist, dass dir das Grundstück für die vereinbarte Laufzeit gehört.
Achtung: Die jährliche Erbpacht kann sich alle fünf Jahre an den Verbraucherpreisindex anpassen. Daher ist es wichtig, die langfristigen Kosten zu kalkulieren und sicherzustellen, dass du auch über viele Jahre die Erbpacht bedienen kannst.
Beispielrechnung: Erbbaurecht vs. Kauf
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, wie groß der Unterschied zwischen Erbbaurecht und einem klassischen Immobilienkauf sein kann:
- Grundstück: 1.000 m² in Bergisch Gladbach
- Kaufpreis für das Haus: 420.000 Euro
- Grundstückspreis (bei Kauf): 350.000 Euro
- Gesamtkaufpreis: 770.000 Euro
Mit Erbbaurecht entfallen die 350.000 Euro für das Grundstück, und stattdessen zahlst du 900 Euro pro Jahr an Erbpacht. Über eine Laufzeit von 70 Jahren entspricht das etwa 63.000 Euro. Damit sinkt der Gesamtaufwand für die Immobilie auf 483.000 Euro – eine erhebliche Ersparnis im Vergleich zu 770.000 Euro.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts
Vorteile:
- Geringere Anschaffungskosten: Du musst das Grundstück nicht kaufen und sparst dadurch hohe Summen.
- Finanzielle Flexibilität: Das gesparte Kapital kann in den Bau oder die Renovierung des Hauses investiert werden.
- Sicherung durch das Grundbuch: Das Erbbaurecht ist rechtlich abgesichert, und dir steht das Grundstück für die vereinbarte Laufzeit zur Verfügung.
Nachteile:
- Erbpacht: Du zahlst jährlich eine Erbpacht, die sich im Laufe der Zeit erhöhen kann.
- Schwierigkeiten bei der Finanzierung: Banken tun sich oft schwer, Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken zu finanzieren, da der Beleihungswert geringer ist.
- Heimfall: Wenn der Vertrag nach der Laufzeit nicht verlängert wird, kann der Erbbaurechtsgeber das Grundstück zurückfordern. In diesem Fall muss er dir jedoch mindestens zwei Drittel des Wertes der Immobilie auszahlen.
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