Andreas Biernat nennt als größten Fehler, dass Käufer oft den Darlehensvertrag bei der Bank unterschreiben, bevor der Kaufvertrag der Immobilie gesichert ist. Läuft dann etwas schief und die Immobilie kann nicht gekauft werden, bleibt der Darlehensvertrag bestehen, was hohe Kosten in Form von Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich zieht. Sein Rat: Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank einzuholen, aber den Darlehensvertrag erst nach Unterschrift des Kaufvertrags abzuschließen.
Ein weiteres Risiko sieht Biernat im Kauf ohne vollständige Besichtigung und ohne Expertenmeinung, etwa von einem Bauexperten oder Handwerker. Besonders versteckte Mängel, wie Risse oder Schäden an Dach und Heizung, sind für Laien oft schwer zu erkennen. Ein Sachverständiger kann hier helfen, teure Folgeschäden zu vermeiden.
Ein oft unterschätztes Problem ist das Fehlen wichtiger Bauunterlagen. Eigentümer sind verpflichtet, eine aktuelle Baugenehmigung vorzuhalten. Fehlen diese, könnten bei einer Nachgenehmigung zusätzliche Kosten entstehen, besonders wenn das Gebäude nicht den aktuellen Baunormen entspricht. Daher ist es ratsam, bereits im Vorfeld sicherzustellen, dass alle Unterlagen vorhanden und aktuell sind.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen, da hier häufig große, finanzielle Verpflichtungen beschlossen werden. Ohne Kenntnis dieser Protokolle könnten auf den neuen Eigentümer ungeplante Sanierungskosten zukommen. Biernat betont die Wichtigkeit der „Teilungserklärung“, in der die genauen Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft festgelegt sind.
Ein weiterer Fehler, den Biernat nennt, sind Schwarzgeld-Abreden, bei denen ein Teil des Kaufpreises ohne Beurkundung fließt. Diese Praxis kann den gesamten Kaufvertrag ungültig machen und zu einer teuren Rückabwicklung führen.
Biernat rät, den Kaufpreis einer Immobilie in den Vertrag aufzuteilen – in Objekt- und Grundstückswert sowie Inventar. Diese Aufteilung kann steuerliche Vorteile bringen, da die AfA (Absetzung für Abnutzung) nur auf den Objektwert und nicht auf das Grundstück berechnet wird. Das Herausrechnen von Inventar mindert zudem die Grunderwerbssteuer.
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