Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital scheint auf den ersten Blick riskant. Früher war sie für viele Banken ein No-Go, doch aufgrund der niedrigen Zinsen ist es heute möglich, auch ohne eigene Rücklagen eine Immobilie zu finanzieren. In diesem Beitrag erfährst du, unter welchen Voraussetzungen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktioniert und worauf du achten solltest.
1. Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Um eine Finanzierung ohne Eigenkapital erfolgreich zu gestalten, solltest du als Kreditnehmer einige wichtige Voraussetzungen erfüllen:
- Sicherer Job: Dein Beruf sollte nicht von Krisen wie der Corona-Pandemie oder Kurzarbeit betroffen sein. Zudem solltest du dich nicht in der Probezeit befinden.
- Ausreichendes Einkommen: Dein Einkommen muss hoch genug sein, um die monatlichen Raten bedienen zu können.
- Gute Bonität: Deine Schufa-Auskunft sollte keine negativen Einträge aufweisen. Regelmäßige Bedienung bestehender Kredite ist ebenfalls wichtig.
- Angestelltenverhältnis: Banken bevorzugen Haushalte, bei denen mindestens ein Kreditnehmer in einem festen Angestelltenverhältnis steht. Auch Selbstständige können finanzieren, allerdings müssen sie mindestens drei bis vier Jahre Geschäftserfahrung und solide Jahresabschlüsse nachweisen.
2. Die Immobilie als wichtiger Faktor
Nicht jede Immobilie eignet sich für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Banken achten besonders auf den Zustand, die Lage und die Werthaltigkeit der Immobilie. Eine hochwertige Immobilie in einer gefragten Gegend ist für die Bank eine bessere Sicherheit als ein renovierungsbedürftiges Haus in schlechter Lage. Bei Immobilien auf Erbpachtgrundstücken sind die Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital zudem sehr gering.
3. Beispielrechnung: Finanzierung ohne Eigenkapital
Nehmen wir an, du möchtest eine Immobilie für 450.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) belaufen sich auf 12,07 %, was zusätzlich 54.000 Euro ausmacht. Du möchtest diese Kosten mitfinanzieren und schließt daher eine 110-Prozent-Finanzierung ab.
- Zins: 1,6 %
- Monatliche Rate: 1.537 Euro
- Gesamtzinslast: 108.000 Euro
Im Vergleich dazu:
Wenn du die Kaufnebenkosten selbst trägst und nur die Immobilie finanzierst, reduziert sich der Zins auf 1,35 %, was zu einer monatlichen Rate von 1.443 Euro und einer Zinslast von 91.125 Euro führt.
4. Möglichkeiten zur Zinsreduzierung
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser fallen die Konditionen für dich aus. Hier sind zwei Optionen, wie du auch ohne eigenes Geld den Zins verbessern kannst:
- Einbringung einer weiteren Immobilie als Sicherheit: Falls du oder deine Familie eine weitere Immobilie besitzt, kann diese als zusätzliche Sicherheit dienen. Das verringert das Risiko für die Bank und führt zu einem besseren Zins.
- Nachrangdarlehen: Es besteht die Möglichkeit, ein Darlehen über eine zweite Bank aufzunehmen, um die Nebenkosten zu finanzieren. Diese Nachrangdarlehen haben allerdings höhere Zinssätze (3-7 %) und sollten sorgfältig geprüft werden.
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