Wenn du eine Baufinanzierung planst, stellst du dir wahrscheinlich die Frage: Wie lange soll die Zinsbindung sein und wie hoch die Tilgung? Viele Menschen neigen dazu, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, um Sicherheit zu haben. Doch was ist wirklich sinnvoll für dich? In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie du die passende Zinsbindung und Tilgung für deine Finanzierung wählst.
Zinsbindung: Wie lange solltest du dich festlegen?
In Deutschland kannst du die Zinsen für deine Baufinanzierung zwischen 5 und 30 Jahren festschreiben. Das bedeutet, dass du dir einen heute festgelegten Zinssatz für die gesamte Zinsbindungsdauer sichern kannst. Die Länge der Zinsbindung hat dabei einen großen Einfluss auf den Zinssatz: Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger sind die Zinsen – je länger, desto höher.
Beispiel:
- Bei einer 5-jährigen Zinsbindung könntest du einen Zinssatz von etwa 0,6 % erhalten.
- Bei einer 20-jährigen Zinsbindung liegt der Zinssatz oft bei 1,6 %.
Das bedeutet, dass ein Prozentpunkt Unterschied bei einem Darlehen von 400.000 Euro zu 4.000 Euro Zinsmehrkosten pro Jahr führt.
Tilgung: Wie hoch sollte sie sein?
Die Tilgung bestimmt, wie schnell du deinen Kredit zurückzahlst. Die meisten Banken bieten Baufinanzierungen ab einer Tilgung von 2 % an, was einer kalkulatorischen Laufzeit von etwa 37 Jahren entspricht. Mit einer höheren Tilgung, z. B. 3 %, senkst du die Laufzeit auf etwa 27 Jahre und zahlst deinen Kredit schneller ab.
Tipp: Starte mindestens mit einer Tilgung von 2 %. Wenn du finanziell flexibel bleiben möchtest, kannst du auch Sondertilgungen einplanen – so kannst du je nach deiner Liquidität am Jahresende zusätzlich Geld in die Finanzierung stecken.
Szenarien der Zinsbindung: Kurze vs. lange Zinsbindung
Ein praxisnahes Beispiel:
Du nimmst ein Darlehen von 400.000 Euro auf und wählst eine 10-jährige Zinsbindung mit einer monatlichen Rate von 1.333 Euro bei einer Annuität von 4 % (z. B. 2 % Zinsen und 2 % Tilgung).
Nach 10 Jahren hättest du noch etwa 320.000 Euro an Restschuld. Doch was passiert, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung deutlich steigen, z. B. auf 6 %? Bei einer 8-prozentigen Annuität (6 % Zinsen und 2 % Tilgung) würde deine monatliche Rate auf 2.130 Euro steigen – das wären 730 Euro mehr im Monat.
Für viele Haushalte wäre das ein finanzieller Engpass. Wenn du dir also keine großen Gehaltssteigerungen oder Erbschaften erwartest, solltest du eine längere Zinsbindung wählen, um dich vor Zinserhöhungen zu schützen.
Wie wählst du die richtige Zinsbindung?
Die Wahl der richtigen Zinsbindung hängt von deinem Sicherheitsbedürfnis ab. Wer sein Risiko minimieren will, wählt eine längere Zinsbindung, auch wenn diese teurer ist. Wer flexibler ist und auf mögliche Zinssenkungen spekuliert, kann eine kürzere Zinsbindung in Betracht ziehen.
Tipp: Wenn du dir Sorgen um zukünftige Zinsanstiege machst, kannst du auch mit einem Worst-Case-Szenario rechnen, bei dem die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung stark steigen. So bekommst du ein Gefühl dafür, ob du die höhere Rate langfristig tragen könntest.
Flexible Optionen: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel
Viele Banken bieten die Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln an. Das bedeutet, du kannst jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme zusätzlich zurückzahlen oder den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen. Diese Flexibilität ist besonders nützlich, wenn sich deine finanzielle Situation verändert, z. B. durch Elternzeit oder Teilzeitarbeit.
Tipp: Informiere dich bei deinem Finanzierungsberater, ob deine Bank solche Optionen anbietet. Nicht alle Banken bieten Tilgungssatzwechsel an, aber einige wie die ING DiBa oder VR-Banken bieten diese Flexibilität an.
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